Prudência e diligência são atitudes essenciais nos dias de hoje ao pensarmos em adquirir um imóvel, sejam eles terrenos, sítios, edificações ou qualquer outro empreendimento imobiliário.
Isto porque muitas vezes existem questões ambientais de suma importância que incidem sobre um imóvel e que podem causar grandes transtornos, além de ônus financeiros adicionais.
Considerando que tenho uma empresa, ASSENAS AMBIENTAL, que presta serviços de consultoria e assessoria ambiental, é recorrente sermos contratados para solucionar problemas de pessoas físicas e jurídicas que adquiriram imóveis e logo depois se depararam com vários problemas de regularização desse imóvel no que diz respeito aos aspectos da legislação ambiental.
Sob esse foco, alertamos que o comprador se cerque de alguns cuidados antes de finalizar a aquisição de seu imóvel, qual seja realizando levantamentos junto aos órgãos públicos ambientais sobre o imóvel, isto porque pode haver algum tipo de passivo ambiental recaindo sobre o imóvel e que deverá ser remediado. Importante destacar que o custo dessas remedições é sempre de valores expressivos e que necessariamente deverá ser assumido pelo adquirente do imóvel.
De grande relevância destacarmos a questão das áreas contaminadas, que são áreas que receberam substâncias ou resíduos perigosos e que podem causar grandes impactos à saúde humana e ao meio ambiente.
Essas áreas, se contaminadas, estão obrigadas a cumprir uma série de exigências e procedimentos técnicos, como realização de estudos, monitoramentos, análises ambientais, entre outros, e que são extremamente onerosos.
Portanto, se você vier adquirir um imóvel com histórico de contaminação, saiba que terá também que assumir seu passivo ambiental, ou seja, promover a descontaminação da área pretendida.
Bom lembrar que muitas vezes o custo financeiro de se regularizar essa área inviabiliza o negócio pretendido.
Importante saber que hoje os órgãos ambientais possuem cadastros que identificam áreas contaminadas, portanto previamente deve-se realizar uma consulta no site desses órgãos e explorar o máximo possível as informações quanto ao histórico de contaminação, bem como quais medidas a serem tomadas para descontaminação.
Outro aspecto importante a ser considerado diz respeito a legislação florestal, porque o imóvel objeto de interesse da compra muitas vezes pode se encontrar em APP – Área de Preservação Permanente, APM – Área de Proteção de Mananciais, ARO – Área de Ocupação Restrita, APA – Área de Proteção Ambiental, que exigirão previamente uma série de condicionantes a serem cumpridas pelo proprietário, ou ainda, impossibilitarão a edificação do imóvel no local.
A legislação ambiental de São Paulo prevê a possibilidade de solicitarmos do órgão ambiental um documento, “Parecer de Localização do Imóvel”, onde serão apontadas eventuais restrições envolvendo a legislação ambiental.
No mesmo passo, tratando-se de imóvel destinado à exploração de atividade industrial, é de suma importância que se apure aspectos que possam afetar a vizinhança do imóvel pretendido.
Isto porque podem existir históricos antigos de reclamações da população vizinha sobre incômodos, podendo eventualmente inviabilizar o negócio.
Vale lembrar, o que apregoa o Princípio da Função Social e Ambiental da Propriedade, expresso na Constituição de 1988, que estabelece que ao proprietário se impõe o dever de exercer o seu direito de propriedade, não mais unicamente em seu exclusivo interesse, mas em benefício da coletividade.
Entre os levantamentos a serem realizados pelo comprador do imóvel destacamos o caso de áreas rurais de grande extensão, onde a sua exploração e regularização perante o órgão ambiental terá muitas vezes que contar com a manifestação do IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Natural, para avaliação quanto à presença de eventuais sítios arqueológicos, o que também deve compor o universo de preocupações dos investidores.
Assim, nos dias de hoje, não basta simplesmente contratar um topógrafo para medir a área pretendida, ou ainda simplesmente se dirigir a um cartório de registro de imóveis para fazer o levantamento do imóvel de seu interesse.
Necessário sim, seguir uma lista de ações preventivas, que oportunamente destaco abaixo:
Levantamento de informações: prefeituras municipais, órgãos ambientais (estaduais), departamento de águas.
Certidão (Cartório de Registro de Imóveis) – atualizada de propriedade (saber se o imóvel esta regularizado e obter o histórico do terreno ao longo dos anos).
Certidão de Uso e Ocupação do Solo (atualizada) – verificar a existência de Plano Diretor do município.
Pesquisas em departamentos de meio ambiente, de planejamento urbano.
Pesquisar no órgão ambiental se existe na área a ser adquirida histórico de contaminação (saber em que estágio se encontra).
Saber se está inserida ou próxima a APP – APM – ARO – APAS, além de avaliar os corpos hídricos, nascentes ou várzeas que permeiam o local, sendo essencial para viabilizar as obras.
Pesquisar histórico de reclamações de vizinhanças da área a ser adquirida.
Pesquisar a existência ou não de multas ambientais aplicadas e que eventualmente recaiam sobre o imóvel.
Por derradeiro, recomendamos que o empresário ou investidor, pessoa física ou jurídica, que vá adquirir um imóvel se atenha a essas preocupações e se necessário contrate uma boa consultoria ambiental que o assessore, evitando assim possíveis transtornos e prejuízos financeiros.
